Hur mycket vill du låna?

  • Kreditbelopp:
  • Månadsränta:

Köpa hus – så går det till

Varje år byter ungefär 50.000 hus i Sverige ägare. Men långt ifrån alla gör en bra affär. Följ vår guide och undvik de värsta fällorna. Eller hoppa över och gå direkt till listan med allt du ska tänka på.

 Prisrekord: Är det rätt tidpunkt att köpa?
Skaffa ett riktigt bra lånelöfte
Hitta ditt drömhus
Läs på ordentligt
Du har undersökningsplikt!
Lagfart & andra kostnader du inte tänkte på 
Anlita din egen besiktningsman
Budgivning & kontraktsskrivning
Sammanfattning: Det här ska du tänka på

 

Prisrekord på svenska villor – kommer kraschen nu?

Huspriserna har aldrig varit högre och räntorna aldrig lägre. Det innebär att du tar en stor risk. Tänk om kraschen på bostadsmarknaden snart är ett faktum? Å andra sidan: Så länge du klarar en nedgång har det historiskt sett alltid visat sig vara en bra investering att köpa bostad. 

På lång sikt är risken låg. Och dessutom kanske du befinner dig i en situation där köpa ett hus är enda alternativet. 

Så du har bestämt dig. Vad gör du nu?

Se till att du gjort allt som står i din makt för att undvika en dålig affär samt försäkra dig om att du fått marknadens bästa villkor avseende lån och övriga kostnader. Och inte minst: Ta ordentlig höjd för en ränteuppgång. Den kan komma snabbare än förväntat.

Amorteringskravet kan innebära tusentals extra kronor per månad

När amorteringskravet började gälla i juni 2016 avstannade prisökningen på bostäder. Därefter följde tre månader av osäkerhet innan priserna tog fart igen. De som trodde att amorteringskravet skulle få priserna att falla hade alltså helt fel.

Dock är det på sin plats att påpeka att amorteringskravet inte är en avgift eller kostnad utan tekniskt sett en sparform. För varje amortering minskar ju kostnaden för lånet = lägre ränta. 

Regeringen har flaggat för ytterligare åtgärder om prisökningen fortsätter i en snabb takt men har samtidigt aviserat att man inte rör det populära ränteavdraget.

LÄS MER: Vi har samlat allt du behöver veta om amorteringskravet. [Räknexempel]

Ränteavdraget kommer varken avskaffas eller trappas ner förrän tidigast 2017 och det verkar osannolikt att politikerna skulle avskaffa en statlig subvention som gynnar i princip alla som har ett lån. Fortsättning lär följa.

Hur mycket lån klarar du om räntan går upp?

När banken gör sin kalkyl i samband med lånelöftet räknar de med att räntan kan gå upp. Därför är det viktigt att du analyserar situationen och tar höjd för en ränteökning. Om marknaden kraschar sitter du dessutom där med lånade pengar som i värsta fall överstiger marknadsvärdet på bostaden.

 

Skaffa ett riktigt bra lånelöfte

Innan du kan hoppa på en budgivning krävs ett lånelöfte, såvida du inte tänkt hosta upp hela summan ur egen ficka. Be om ett förhandsbesked från banken så du vet ungefär hur mycket du har att förvänta dig i lånelöfte.

Jämför räntor och avgifter noggrant. Var inte rädd för att pruta och ha inte en överdrivet stor respekt för banken. De är en partner som du kan och bör förhandla med. Gå till en annan bank om du får dåliga villkor.

Jämför och pressa ned din bolåneränta

Kolla på SvD:s Räntekartan hur mycket grannarna betalar i ränta. Fråga banken vilken ränta du kan få som lägst. Föreslå att du kan samla fler affärer i samma bank för att få ner priset men akta dig för att köpa onödigt dyra tilläggstjänster.

Du ska inte tvingas byta till en dyrare försäkring bara för att kunna bli erbjuden en ränta som är några punkter lägre än listräntan.

MISSA INTE: Så får du lägre ränta på lånen – våra bästa tips

Men det är inte allt...

Bankerna redovisar nämligen två räntor: Deras officiella listränta samt snitträntan. Snitträntan är den genomsnittliga räntan som bankens samtliga kunder betalar. Du bör definitivt sikta på att din ränta ska hamna under snitträntan.

 

Hitta ditt drömhus

Visualisera huset. Vilka krav har du? Gå på visningar även om du inte är intresserad av objektet som bjuds ut. Gå för att skaffa dig erfarenhet. Ställ massor av frågor till mäklaren och jämför objektbeskrivningarna.

Promenera runt i området och lär känna kvarteret. Hur ser de närmsta kommunikationerna ut? Vilka är grannarna? Är det mycket trafik på tidiga morgnar? 

Så tar du reda på vad andra hus i området kostar

Använd sajterna svensk Mäklarstatistik och Hemnet för att undersöka slutpriserna i området. Då får du snabbt en bild av vad husen i området går för och vilken prisbild du kan förvänta dig.

Svensk Mäklarstatistik har redovisat slutpriser på villor, bostadsrätter och fritidshus sedan 2004. Statistiken inhämtas från 90 % av alla affärer som sker via fastighetsmäklare.

Det bästa är att...

På svensk Mäklarstatisik kan du jämföra olika områdens priskurva över tid. Du jämför två områden mot varandra och ser snabbt vartåt det barkar.

Så här fungerar det:

Ovan syns en jämförelse mellan Stor-Stockholm samt Skåne län över en 24-månadersperiod. Snittpriset för en villa i Stockholm har som synes ökat markant i förhållande till motsvarande villa i Skåne. Du kan även jämföra olika stadsdelar i samma stad, vilket är en ännu en intressant möjlighet.

Ett tredje sätt att få en uppfattning om priset är att fråga bankerna. De har ofta en bra bild då de trots allt vill ha huset som säkerhet för lånet.

 

Gör läsläxan ordentligt

Att köpa villa är inte som att köpa bostadsrätt, där du i det senare fallet bara äger rätten att bo i föreningens lägenhet. Du slipper att ensam ta ansvar för allt utanför din lägenhet eftersom föreningens medlemmar tillsammans ansvarar för driften och underhållet av fastigheten.

Med en villa blir du ansvarig för hela huset och får själv stå för alla tänkbara reparationer. Därför är det extremt viktigt att du undersöker huset noggrannt.

Lusläs objektbeskrivningen och mer därtill

Mäklaren tillhandahåller en objektbeskrivning där det mest väsentliga framgår. Den ska du givetvis lusläsa. Ta reda på vilka pantbrev som finns på huset, hur det är byggt, vilka driftskostnader du kan förvänta dig och hur uppvärmningen går till.

Du har rätt att få se en energideklaration av en oberoende expert. Energideklarationen visar hur mycket energi fastigheten förbrukar. En energideklaration ska enligt lag finnas för varje fastighet.

LÄS MER: Här är allt du behöver veta om pantbrev och vad de kostar

 

Du har undersökningsplikt – se upp!

Du som köpare har undersökningsplikt. Säljaren och mäklaren har upplysningsplikt men kan omöjligt känna till exakt allt. Dessutom kanske köparen medvetet undanhåller stora fel.

Du får ingen ersättning om du upptäcker felet i efterhand

Det är som att köpa begagnad bil – du har svårt att få ersättning i efterhand för fel du inte upptäckte innan köpet. Anlita en egen besiktningsman som kan gå igenom huset från topp till tå. Skulle det vara fel – avstå eller pruta på priset.

Behövs det reparationer ska du förstås räkna på vad de kostar, vilket kan vara svårt. Ta med en entreprenör eller byggare redan på visningen och låt denne räkna på vad saker och ting kan kosta.

Tips: Läs mer om köparens undersökningsplikt på Fastighetsmäklarinspektionens webbplats

 

Andra kostnader när du köper hus som du kanske inte tänkte på...

Lagfart

Lagfart är beviset på att du äger huset. Kostnaden är för närvarande 1,5 procent av köpeskillingen plus en avgift på 825 kronor (2016).

Läs mer: Så fungerar det med lagfart

Tomträttsavgäld

Tomträttsavgäld betalar du bara om staten eller kommunen äger marken huset är byggd på.

Fastighetsavgift

Fastighetsavgiften ersatte den gamla fastighetsskatten och är max 7412 kronor för småhus (2016). Den beräknas på 0,75 % av taxeringsvärdet.

Underhåll & renovering

Oavsett hur nytt eller renoverat huset är när du köper det så kommer en dag då du kommer att behöva bekosta underhåll. Det handlar om tak som behöver läggas om, fönster som ska målas eller oljepannor som ska bytas. Var inte rädd, allt går att fixa. Frågan är bara när och till vilken kostnad.

 

Anlita besiktningsman så slipper du obehagliga överraskningar

Varför behöver jag anlita en egen besiktningsman?

Om du inte har väldigt goda kunskaper kring vad du ska leta efter bör du anlita en oberoende besiktningsman. En besiktning omfattar oftast inte installationer som skorsten, el, eldstad, ventilation, vitvaror, sanitet, vatten och värme.

Det tål att upprepas att som köpare har du en stor undersökningsplikt. Besiktningsmannen du anlitar ska vara certifierad och ha ansvarsförsäkring. Om du vill göra en radonmätning krävs en extra kontroll.

 

Budgivning & kontraktsskrivning – bara det roliga kvar?

Budgivningen sker på det sätt som säljaren och mäklaren kommit överens om. Säljaren väljer själv om han vill sälja eller inte och måste inte välja det högsta budet. När kontraktet skrivs har du som köpare rätt att få ta del av en lista som innehåller namn på de personer som lagt bud.

Mäklaren är skyldig att framföra alla bud till säljaren. Skriv inte på något kontrakt innan du fått klartecken från banken. Om banken säger nej kan du i värsta fall få böter för kontraktsbrott. Lånelöftet gäller bara under förutsättning att banken säger ja till huset.

Tycker de att objektet är övervärderat kan de alltså säga nej men du kan alltid gå till en annan bank om du inte håller med.

Detta är dock ytterst ovanligt.

Handpenning ska betalas direkt

När kontraktet är påskrivet betalar du handpenning, som regel 10 % av köpeskillingen. Banken kan ofta stå för ett handpenningslån fram till tillträdesdagen.

 

Köpa hus – det här ska du tänka på

Långt ifrån alla blir tyvärr inte nöjda med sitt husköp. Kanske för att köpet går för fort och att många av oss är naiva och gärna till varje pris vill vinna en budgivning när huset känns rätt och tävlingsinstinkten går igång.

Köp med både hjärta och hjärna!

Här är en lista med allt som är bra att ha koll på.

Undersök som en vilsen orienterare

Besök huset flera gånger, kolla upp allt som behövs och anlita en besiktningsman. Ta din tid. Det som kan bli riktigt kostsamt på ett hus är tak, el, dränering och uppvärmningssystem.

Kolla upp de faktiska kostnaderna

Du kommer inte undan köpeskillingen men tänk också på alla andra kostnader som är förenliga med ditt husköp. Besktning, pantbrev, lagfart, radonmätning eller andra undersökningar som behöver göras. Flyttkostnad?

Räkna på amorteringar, försäkring & annat

Kostnader som återkommer varje månad eller ibland varje år är räntor, amorteringar, sophämtning, el, bredband, fastighetsavgift, försäkringar, vatten och sotning. Jämför speciellt priser på husets försäkring. Här finns tusentals kr att spara. Använd Compricer eller någon annan sajt som jämför försäkringar.

Förhandla om lånet med banken

Dränering och värmepumpar i all ära men den största kostnaden för ett hus är lånet, såvida du inte tillhör en av få lyckligt lottade som kan hosta upp några miljoner ur näven.

Förhandla om räntor och avgifter med banken. Det går alltid att pruta på räntan. Här kan du läsa mer om hur du får en lägre ränta.

LÄS MER: Vad är ett topplån?

Underhållskostnader

Behövs inga reparationer? Bra, men förr eller senare kräver huset underhåll. Gör en underhållsplan kopplad till en budget. När beräknas du behöva byta exempelvis taket och vad blir då kostnaden för detta?

Kontraktet är inte skrivet i sten

Var överdrivet noggrann när du går igenom kontraktet. Är något konstigt? Insistera på att det ändras!

Glöm inte: Du har undersökningsplikt!

Köparen har en undersökningsplikt och den inkluderar saker som öppen spis, elsystem, radon, avlopp, vatten och värme. Du bör alltid ha en egen besiktning även om säljaren redan besiktigat huset. Det vanligaste dolda felet är fuktskador.

Titta igen & igen

Varför inte titta på huset en extra gång? Försök få det helt för dig själv, utanför den vanliga visningstiden. Oftast ser man allt med helt andra ögon andra gången man kollar bostaden.

Och sist men inte minst...

Läget, läget & läget är viktigast

Läget är den enskilt avgörande faktorn för priset på villan. Hur har priset utvecklat sig på den ort du är intresserad av? Använd Hemnet och svensk Mäklarstatistik för att få koll på prisbilden, både idag och historiskt så skapar du en uppfattning om vad du kan förvänta dig i framtiden.

Lycka till med ditt framtida husköp. Om allt går bra gör du kanske både ditt livs största och ditt livs bästa affär.

2016-10-14

Vi behandlar din ansökan,
vänligen vänta...