Hur mycket vill du låna?

  • Kreditbelopp:
  • Månadsränta:

Höj värdet på lägenheten med kapitaltillskott

Kapitaltillskott innebär att medlemmarna i en BRF "tar över" föreningens lån genom att skjuta till egna pengar. Föreningens skulder blir lägre, månadsavgiften kan sänkas och medlemmarna kan nyttja ränteavdraget för de lån som man tagit privat.

Sänkt avgift

De flesta som bor i en bostadsrättsförening känner till att föreningens skulder också är deras egna skulder. Om en förening är högt belånad blir som regel också månadsavgiften som medlemmarna betalar relativt hög.

Med andra ord så innebär minskad skuld i föreningen en lägre månadsavgift och ett högre värde på lägenheten. Att bo i en skuldfri bostadsrättsförening låter bra men den största fördelen är skattemässig.

LÄS ÄVEN: Bostadsvärdering kan leda till minskad lånekostnad

Inget ränteavdrag i föreningar

Sedan 2007 får bostadsrättsföreningar inte göra avdrag för räntekostnader. Privatpersoner däremot får fortfarande göra avdrag för räntekostnader med 30 % upp till 100 000 kronor. Över 100 000 ger avdraget rätt till 21 % tillbaka på skatten.

Skattemässigt är det alltså en fördel att ha privata lån jämfört med om bostadsrättsföreningen har lån. Många känner inte till detta men faktum är att det finns mycket pengar att spara genom att medlemmarna tar över föreningens lån. Det är detta som kallas kapitaltillskott.

Så går det till

Medlemmarna går ihop och tar privata lån för att betala av föreningens skulder. De privata lånen är avdragsgilla, föreningarna minskar sin skuldsättning, månadsavgiften blir lägre och lägenhetens marknadsvärde höjs.

miniräknare

Genom kapitaltillskott sjunker boendekostnaderna med 30 % av föreningens räntekostnader.

Medlemmarna i föreningen lånar pengar av banken med lägenheten som säkerhet och betalar av föreningens lån. Med kapitaltillskottet kan föreningens räntekostnader minska och således minskar också avgiften i motsvarande grad.

När medlemmen säljer lägenheten är kapitaltillskottet dessutom avdragsgillt i deklarationen. Styrelsen i föreningen behöver dock lägga ner en del arbete för att flytta lånen till medlemmarna. Den vanligaste metoden kallas för kollektivt kapitaltillskott.

Då krävs att alla medlemmar kommer överens på föreningsstämman alternativt att två tredjedelar röstar ja till kapitaltillskott och att beslutet godkänns av hyresnämnden.

Den som inte vill betala sin andel av lånen brukar få möjlighet att teckna ett så kallat reversavtal och bli skyldig föreningen pengarna.

Frivilligt kapitaltillskott

Ett kollektivt kapitaltillskott är oftast bara möjligt att genomföra i mindre föreningar. Den andra metoden är frivilligt kapitaltillskott.

Då betalar bara de som vill in extra pengar för att få en lägre månadsavgift. På så sätt kan de som vill sänka sin månadsavgift utan att någon annan känner sig tvingad.

Dock är detta krångligare eftersom det i de flesta fall krävs att stadgarna i föreningen ändras och då behövs två föreningsstämmor. Köparna kan dessutom bli förvirrade när det finns olika avgifter för i övrigt identiska lägenheter i samma förening.

diagram

Exakt hur lönsamt ett kapitaltillskott är råder delade meningar om. Hur värdet på lägenheten utvecklas avgörs i första hand av marknaden och det är inte säkert att marknaden värderar upp lägenheten fullt ut.

Eftersom effekten blir mest lönsam över tid, är kapitaltillskott oftast bättre för den som ska bo kvar länge i sin bostadsrätt. För andra kan det vara mer riskabelt och till och med bli en förlustaffär.

LÄS ÄVEN: Amorteringskravet – allt du behöver veta

Om en förening har ekonomiska problem kan kapitaltillskott vara ett effektivt sätt att snabbt stärka föreningens ekonomi. De skattemässiga skälen är dock de som väger tyngst.

Genom att flytta över lånen till medlemmarna, kan de utnyttja ränteavdraget. Skattemässigt är det mycket oförmånligt att ha räntekostnader för bostadsrättsföreningen.

Missa inte avdraget

Kapitaltillskott får du dra av i deklarationen vid försäljning av lägenheten. Du kan alltså enkelt sänka din eventuella vinst med det belopp kapitaltillskottet uppgår till.

När du deklarerar försäljningen av din bostadsrätt ska du ta upp avdraget. Många föreningar känner inte till reglerna om kapitaltillskottsavdraget och glömmer därför att skicka dessa kontrolluppgifter till Skatteverket.

Var noga med att kontrollera denna uppgift på egen hand eftersom du kan sänka din reavinstskatt med flera tusen.

Andra lönsamma avdrag

Här är andra lönsamma avdrag som kan få ner reavinstskatten rejält. Var noga med att spara alla kvitton, de kan behövas.

 Mäklararvodet. Gör avdrag för mäklarens provision.

 Annonsering på Hemnet eller annan sajt som du bekostat själv.

 Homestyling. Gör avdrag om du stylat lägenheten.

 Renoveringar. Kan vara ommålning eller ny säkerhetsdörr som du bekostat själv.

LÄS ÄVEN: Vad är pantbrev och hur mycket kostar dem?

13 juli 2016

Vi behandlar din ansökan,
vänligen vänta...