Hur mycket vill du låna?

  • Kreditbelopp:
  • Månadsränta:

Allt du behöver veta om amorteringskravet på bolån

Amorteringskravet infördes i juni 2016 och innebär att vi numera måste amortera på våra bostadslån. Läs om hur de nya reglerna berör dig och få tips på hur du kan betala mindre.

Snabbnavigering

Vad innebär amorteringskravet?
Hur mycket måste jag amortera?
Hur påverkar reglerna mitt befintliga bolån?
Tips: Så gör du för att amortera mindre
Undantag från amorteringskravet
Räkneexempel: Så slår amorteringskravet mot dig

T

Vad innebär amorteringskravet?

Målet med amorteringskravet är att nya bolån ska amorteras ned till 50 % av bostadens värde. Kortfattat innebär detta att alla som lånat pengar till bolån från den 2 juni 2016 måste amortera på lånet. Omvärdering av bostaden får göras vart femte år och reglerna gäller samtliga banker och kreditmarknadsbolag. 

Den som utökar sitt befintliga bolån och får en ny belåningsgrad på över 50 % måste också amortera men ges möjlighet att amortera av tilläggslånet på tio år.

Diagram

Prisökning bakom amorteringskrav

En låg ränta i kombination med bostadsbristen i storstadsområdena har på kort tid drivit upp priserna till extrema rekordnivåer. Vissa ekonomer menar att prisökningen är orimlig på sikt och att vi byggt upp en bostadsbubbla som riskerar att spricka. Då hushållens privata skuldsättning ökat kraftigt riskerar en nedgång att orsaka en kris i hela den svenska ekonomin.

Mot den bakgrunden infördes amorteringskravet den 2 juni 2016. Redan tidigt 2015 lanserades kravet, med syftet att kyla av och bromsa bostadsmarknaden. Men krångel med att få igenom kravet juridiskt satte stopp. Köparnas medvetenhet om att ett amorteringskrav varit på gång hjälpte till att driva upp priserna ytterligare, eftersom många ville köpa bostad innan kravet infördes.

LÄS MER: Höj värdet på lägenheten med kapitalskott

Med dagens låga räntenivåer och utan krav på amortering har många haft möjlighet att belåna sig kraftigt men ändå bibehålla en relativt låg månadskostnad för sitt boende. När räntan till slut går upp och nya köpare dessutom står inför en situation där de måste amortera, finns naturligtvis en risk för att marknaden påverkas negativt.

Det är Finansinspektionen som har utformat föreskrifterna för hur lagen om amortering ska tillämpas. Myndigheten anser att en för hög skuldsättning hos hushållen kan hota den finansiella stabiliteten.

Ingen vet dock om amorteringskravet är tillräckligt för att kyla ned marknaden. Enligt en undersökning från SIFO har amorteringskravet fått fyra av tio svenskar att tveka inför att köpa ny bostad. En del menar att en sättning av priserna nu är oundviklig medan andra varnar för en stor bostadskrasch. Å andra sidan finns det faktorer som talar för en fortsatt prisökning på bostäder, bland annat för få hyresrätter och hög inflyttning till storstäderna.

LÄS MER: Vad är skillnaden mellan annuitetslån och rak amortering?

Inget ränteavdrag för amortering 

Du får inte göra ränteavdrag för amorterade belopp eftersom amortering är avbetalning på skuld och inte ränta. Däremot kan ränteavdraget bli mindre när den totala skulden minskar, eftersom du helt enkelt betalar mindre ränta till banken ju mer du amorterar. Det är samma princip som när du får ränta på ränta i de fall du har ett sparkapital.

All ränta du betalar in, oavsett långivare eller vilken typ av lån det rör sig om, är avdragsgill med upp till 30 %. Undantaget är studielån som du tagit från CSN. Ränteavdraget är oftast redan ifyllt på din deklaration eftersom långivaren skickar uppgifter till Skatteverket om hur mycket ränta du betalt in under året.

T

Hur mycket måste jag amortera?

Amorteringskravet innebär att lån på 70 % eller mer av bostadens marknadsvärde måste amorteras med 2 procent av hela lånebeloppet varje år. Vid 50-70 % behöver du bara amortera 1 % varje år. Om bostaden bara är belånad till 50 % eller mindre behöver du inte amortera alls.

Den som tagit bolån med de gamla reglerna, före den 2 juni 2016, omfattas inte av amorteringskravet. Dock var det flera banker som tillämpade reglerna på frivillig basis redan innan den nya lagstiftningen fanns på plats.

Hus

Får många med lån på flera miljoner kan amorteringskravet på bolån innebära extra utgifter på över 6000 kronor per månad. Redan före kravet infördes fick ingen belåna en bostad till mer än 85 %. Dessa regler, kallat bolånetaket, har funnits sedan 2010. 

Bolånetaket kräver att köparen går in med en kontantinsats om minst 15 % av bostadens totala värde. Resterande 85 % får alltså belånas. Så om du köper en bostad för en miljon kr, måste du betala 150 000 ur egen ficka. Resterande del får du belåna, det vill säga 850 000 kr. Även här var och är avsikten att kyla ned marknaden och minska skuldsättningen, något som bara hjälpte delvis.

t

Hur påverkar reglerna mitt befintliga bolån?

Amorteringskravet gäller endast nytecknade lån. Om du redan har ett befintligt bolån, påverkas du inte alls. Dock är det ju alltid en fördel att amortera på sitt lån för den som kan, då räntan sjunker ju mer man amorterar och dessutom blir det mer pengar över den dagen du säljer. Tekniskt sett är amortering inte en utgift, utan ett sparande.

Du kan påverkas av amorteringskravet om du utökar ditt befintliga bolån, exempelvis om du vill renovera. Om du med utökningen får en belåningsgrad över 50 % måste du amortera på hela lånet.

Tilläggslån kan amorteras av på tio år

Alternativet är att du väljer att amortera av hela tilläggslånet på tio år eller tills den samlade skulden kommit ner till 50 % av bostadens värde. Möjligheten att amortera ett tilläggslån på tio år har tillkommit för att undvika tröskeleffekter just för dem som har befintliga bolån och därmed inte omfattas av kravet på amortering. Kolla med just din bank vad som gäller för att utöka ett befintligt lån.

LÄS MER: Så fungerar statens insättningsgaranti

För dig som byter säkerhet (byter bostad) för ditt bolån gäller de nya reglerna men den som vill flytta sitt gamla bolån till en annan bank omfattas inte av amorteringskravet. Detsamma gäller om du förhandlar om räntan för ditt befintliga bolån. Då omfattas du inte av de nya reglerna. Men om du har ett privatlån som du vill göra om till ett bolån, omfattas du av de nya reglerna. 

Tänk på att banken kan kräva att du amorterar även om din belåningsgrad är låg. De nya reglerna är endast en miniminivå som staten kräver av bankerna. Banken kan till exempel kräva att du amorterar 2 % trots att du kanske bara har lånat 55 % av bostadens värde.

Glödlampa

t

Tips: Så gör du för att amortera mindre

För att amortera mindre kan du låta omvärdera din bostad. Detta har du rätt att göra vart femte år. Då krävs egentligen att du gjort en “avsevärd värdeändring” som att renovera lägenheten genomgående. Om du tar tilläggslån för att renovera bostaden kan du komma att behöva amortera av hela ditt lån tills skulden är 50 % eller mindre av marknadsvärdet. Men ett sätt att komma runt kravet om amortering är att övertala bostadsrättsföreningen att bekosta renovering av bostaden.

Om föreningen står för kostnaden att renovera medlemmarnas kök och badrum, slipper du amorteringen. Men det föreningen förlorar får de ta igen på en högre månadsavgift. En stabil förening har dock ofta bättre möjligheter att pruta på räntan än en enskild medlem. Nackdelen är att om föreningen står för renoveringen kan du inte nyttja ränteavdraget.

LÄS MER: Här är tipsen som ger dig lägre ränta

Det är inte helt klart hur banken kommer att bedöma om bostadens marknadsvärde ökat kraftigt, men förmodligen kan en värdeökning över tid också sänka amorteringsgraden eftersom amorteringskravet styrs av marknadsvärdet.

Omvärdering efter fem år

Säg till exempel att du köper lägenheten 2016 för 2 miljoner kronor och 2022 får du den värderad till 4 miljoner kronor. Då gäller femårsregeln och du bör kunna förhandla med banken om att sänka amorteringen. De fem åren börjar räknas från samma dag du köpte bostaden.

Du har däremot ingen möjlighet att förhandla med banken om att få amortera mindre än minimikraven. Undantaget är om du blir sjuk eller arbetslös, läs mer om detta längre ner.

LÄS MER: Minskad lånekostnad med bostadsvärdering

t

Undantag från amorteringskravet

Generellt gäller amorteringskravet alla som tagit nya bolån från den 2 juni 2016. För att få igenom ett undantag från att amortera krävs särskilda skäl:

  1. Amorteringskravet gäller inte för lån som har skogs- eller jordbruksfastigheter som säkerhet.

  2. Under fem år omfattas inte nyproducerade bostäder av amorteringskravet. Men denna möjlighet gäller bara förstahandsköparen.

  3. Bankerna har rätt att bevilja undantag i vissa fall. Typiska situationer när detta är tänkt att kunna medges är arbetslöshet, sjukdom och dödsfall i familjen.

  4. Även andra omständigheter kan dock utgöra särskilda skäl. Amorteringskravet är tydligt med att man kommer att titta på person till person och se till att ingen till exempel behöver sälja och flytta vid en arbetslöshet.

 

Räkneexempel

Över 70 % belåning

Bostadens värde: 2 miljoner kr
Belåningsgrad: 85 %
Kontantinsats: 300 000 kr
Amortering per månad: 2833 kr

Bostadens värde: 6 miljoner kr
Belåningsgrad: 85 %
Kontantinsats: 900 000 kr
Amortering per månad: 8500 kr

Över 50 % belåning

Bostadens värde: 4 miljoner kr
Belåningsgrad: 65 %
Kontantinsats: 1 390 000 kr
Amortering per månad: 2175 kr

Bostadens värde: 3 miljoner kr
Belåningsgrad: 60 %
Kontantinsats: 1 195 000
Amortering per månad: 1504 kr

Under 50 % belåning

Bostadens värde: 4 miljoner kr
Belåningsgrad: 29 %
Kontantinsats: 2 840 000 kr
Amortering per månad: 0 kr

Exemplen ovan anger endast amorteringskostnad. När du räknar på ditt framtida boende ska du även räkna med räntekostnader, avgift och driftskostnad. Tänk också på att amortering är ett sparande, inte en utgift. Om du vill jämföra räntor på bolån mellan olika bolåneföretag, finns jämförelsesajter och låneförmedlare som Compricer och Lendo.

LÄS ÄVEN: Vad är pantbrev och lagfart?

2016-06-10

Vi behandlar din ansökan,
vänligen vänta...